계약을 위해 반드시 알아야 할 핵심 용어
2026.05.14
두바이 부동산 계약 용어 완전 정복 안전한 거래와 수익 극대화를 위해 반드시 알아야 할 핵심 용어 + 계약 유의사항 DUBAI REAL ESTATE GUIDE |
두바이 부동산 시장은 독자적인 법규와 행정 시스템을 가지고 있습니다.
낯선 용어 하나가 수억 원의 손실로 이어질 수 있는 만큼,
DOBYUS가 현장 경험을 바탕으로 투자자가 반드시 알아야 할 핵심 용어와 계약 시 유의사항을 정리해 드립니다.
계약 단계 용어 (Contract Stage)
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| 1. SPA (Sale and Purchase Agreement) — 매매 계약서 |
| 정의 매도인(개발사)과 매수인 간의 권리와 의무를 규정한 최종 법적 계약서입니다. |
| 오프플랜(분양)의 경우 개발사 자체 양식을 사용하지만, 완공 부동산(Resale)은 DLD 표준 양식(Contract F)을 기반으로 작성되어야 법적 보호를 받습니다. |
| 실무 팁 분양 계약 시 '완공 지연 보상' 조항과 '면적 오차에 따른 대금 정산' 규정을 반드시 확인하십시오. |
| 2. Form F (MOU) — 매매 의향서 |
| 정의 완공된 부동산 거래 시 매수 희망자와 매도자가 합의한 조건(가격, 잔금 일정 등)을 기록한 예비 계약서입니다. |
| RERA(부동산 규제국)에 등록된 표준 양식을 사용해야 하며, 이 단계에서 보통 매매가의 10%를 보증금으로 예치합니다. |
| 3. NOC (No Objection Certificate) — 무이의서 |
| 정의 부동산 전매나 소유권 이전 시, 개발사가 "해당 유닛에 미납된 관리비나 법적 문제가 없음"을 증명하는 문서입니다. |
| NOC 없이는 DLD 소유권 이전 작업이 불가능합니다. 발급 비용은 통상 500~5,000 AED 사이이며 개발사마다 다릅니다. |
| 4. Payment Plan — 분양 대금 납입 일정 |
| 정의 계약 시점부터 완공 시점(혹은 완공 후)까지 대금을 나누어 내는 일정입니다. |
| 실무 팁 최근에는 완공 후에도 2~3년간 잔금을 나누어 내는 'Post-Handover Payment Plan'이 투자자들에게 큰 인기를 끌고 있습니다. 단, 잔금 이행 불이행 시 계약 해제 조건을 반드시 사전 확인하십시오. |
| 5. Cooling-Off Period — 청약 철회 기간 |
| 정의 오프플랜 분양 계약 체결 후 일정 기간 내에 위약금 없이 계약을 철회할 수 있는 권리입니다. |
| 두바이에서는 일부 개발사가 자체적으로 3~7일의 냉각 기간을 부여하나, UAE 연방법상 표준화된 청약 철회 기간은 별도로 규정되어 있지 않습니다. 계약서 내 조항을 반드시 확인하십시오. |
행정 기관 & 등록 절차 (Administration)
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| 6. DLD (Dubai Land Department) — 두바이 토지청 |
| 정의 두바이의 모든 부동산 등록, 소유권 이전, 토지 관리를 총괄하는 정부 기관입니다. |
| 거래 시 발생하는 DLD 등록비 4%는 법적으로 매수인·매도인이 절반씩 부담하게 되어 있으나, 시장 관행상 매수인이 100% 부담하는 경우가 대부분입니다. |
| 7. RERA (Real Estate Regulatory Agency) — 부동산 규제국 |
| 정의 DLD 산하 기관으로, 중개업자 관리·임대료 인상 지수(Rent Index) 관리 등 시장 질서를 규제합니다. |
| 임대료 인상 시 집주인이 임의로 올릴 수 없으며, RERA의 'Rental Increase Calculator' 기준을 따라야 합니다. |
| 8. Oqood (오쿠드) — 사전 소유권 등록 |
| 정의 오프플랜 부동산의 경우, 건물 완공 전까지 Title Deed 대신 DLD 시스템에 등록되는 '사전 등록증'입니다. |
| 전매(Flipping)를 하기 위해서는 반드시 Oqood 등록이 완료되어 있어야 합니다. |
| 9. Title Deed — 소유권 증서 |
| 정의 완공 후 DLD에서 발행하는 최종 등기권리증입니다. |
| 등기 권리증에는 소유권 지분(100% Freehold 등)이 명시되며, 두바이는 외국인에게도 지정 구역 내 100% 영구 소유권을 인정합니다. |
| 10. Freehold / Leasehold — 완전 소유 / 장기 임차권 |
| 정의 Freehold는 토지와 건물을 영구적으로 완전 소유하는 방식이며, Leasehold는 일정 기간(최대 99년) 토지를 임차하는 개념입니다. |
| 외국인은 지정된 Freehold 구역(다운타운, 마리나, 팜 주메이라 등)에서만 완전 소유권 취득이 가능합니다. 계약 전 해당 구역 여부를 반드시 확인하십시오. |
| 11. Escrow Account — 신탁 계좌 |
| 정의 고객의 분양 대금을 보호하기 위해 RERA가 승인한 은행에 개설된 제3자 관리 계좌입니다. |
| 개발사는 이 계좌의 자금을 임의로 인출할 수 없으며, 공사 진척도(Construction Milestone)에 따라서만 사용할 수 있습니다. 다만 에스크로 계좌가 있어도 공사 지연 리스크는 별도로 존재합니다. |
| 12. Trustee Office — 등록 수탁소 |
| 정의 DLD 업무를 대행하는 공인 등록소입니다. |
| 소유권 이전(Transfer) 시 DLD 본청에 직접 방문하지 않고 인근 Trustee Office에서 간편하게 업무 처리가 가능합니다. |
| 13. POA (Power of Attorney) — 위임장 |
| 정의 해외 거주 투자자가 두바이에 직접 오지 못할 경우, 현지 대리인에게 거래 권한을 위임하는 문서입니다. |
| 반드시 공증 및 영사 확인을 거쳐야 하며, 두바이 내에서는 'Dubai Courts'를 통해 디지털 방식으로 발급 가능합니다. |
인도 후 관리 용어 (Post-Handover)
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| 14. Service Charge — 관리비 |
| 정의 건물 유지 보수, 보안, 공용 편의시설 운영을 위해 소유자가 매년 부담하는 비용입니다. |
| 서비스 차지는 실내 면적(Net Area)이 아닌 전용 면적(Sqft) 기준으로 책정됩니다. 매수 전 반드시 해당 단지의 과거 서비스 차지 변동 내역을 확인하십시오. |
| 15. Ejari (에자리) — 임대차 등록 시스템 |
| 정의 아랍어로 '나의 집'이라는 뜻으로, 두바이 내 모든 임대차 계약을 정부 시스템에 등록하는 절차입니다. |
| 에자리가 등록되어야만 수도·전기(DEWA) 연결 및 인터넷 신청이 가능합니다. 임대 수익형 투자 시 필수 절차입니다. |
| 16. Snagging — 하자 점검 |
| 정의 준공 직전, 매수인이 직접 혹은 전문 업체를 통해 시공 상태를 최종 점검하는 단계입니다. |
| 잔금을 치른 후에는 수리가 지연되는 경우가 많으므로, 반드시 Handover(인도) 전에 하자 리스트를 작성하여 수리 확약을 받아야 합니다. |
| 17. Strata Law — 구분소유법 |
| 정의 다세대 주택(아파트 등)의 공용 공간에 대한 소유자들의 권리와 책임 범위를 정한 법령입니다. |
| 관리 업체(Building Manager)가 제 역할을 못 할 경우, 소유자 협의회가 이 법령에 근거하여 관리 업체 변경을 요구할 수 있습니다. |
| 18. DEWA (두바이 전기수도국) — 공공요금 등록 |
| 정의 두바이의 전기·수도 서비스를 관장하는 정부 기관으로, 입주 시 반드시 DEWA 계정을 개설해야 합니다. |
| Ejari 등록 완료 후 DEWA 신청이 가능하며, 등록 보증금(Security Deposit)이 요구됩니다. 임대 수익형 운영 시 임차인 교체 때마다 명의 이전 절차가 필요합니다. |
⚠ 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 유의사항
01. 프리홀드 구역 여부 선확인 외국인 완전 소유는 DLD가 지정한 Freehold 구역에서만 가능합니다. 계약 전 반드시 해당 구역 여부를 공식 확인하십시오.
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02. 개발사 에스크로 계좌 확인 오프플랜 투자 시 분양 대금이 RERA 승인 에스크로 계좌에 예치되는지 확인하십시오. 에스크로 미등록 프로젝트에 대한 투자는 피하십시오.
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03. 공사 지연 위약 조항 반드시 명시 에스크로 계좌가 있어도 공사 지연은 발생할 수 있습니다. SPA에 완공 지연 시 보상 조항(위약금, 계약 해제권 등)이 명시되어 있는지 확인하십시오.
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04. DLD 등록비 4% 예산 편성 부동산 가치의 4%에 해당하는 DLD 등록비는 통상 매수인이 전액 부담합니다. 추가로 중개 수수료(통상 2%), Agent Commission 등 부대 비용을 포함한 예산을 사전에 책정하십시오.
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05. 서면 계약 원칙 준수 모든 합의 사항은 반드시 문서로 남기십시오. 구두 약속은 두바이 법원에서 법적 효력이 없습니다. 아랍어·영어 공식 양식을 사용하는 것이 원칙입니다.
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06. 해외 투자자 POA(위임장) 공증 필수 한국에서 POA를 발행할 경우 반드시 공증(公證) 및 아포스티유(Apostille) 처리 후 사용하십시오. 미인증 위임장은 두바이 현지에서 효력이 없습니다.
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07. Snagging(하자 점검) 인도 전 완료 잔금 납부 및 키 수령 전에 전문 Snagging 업체를 통해 시공 상태를 점검하고, 하자 수리 확인서를 받은 후 인도받는 것을 권장합니다.
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본 자료는 DOBYUS가 투자자 교육 목적으로 제작한 가이드입니다. 개별 거래에 대한 법적·세무적 판단은 현지 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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