상업용 부동산 - ABSD 60% 완전 면제
2026.05.20
SINGAPORE
상업용 부동산 투자 가이드 외국인에게 열린 유일한 문 — 세제 혜택·희소성·투자 포인트 완전 정리 DOBYUS | www.dobyus.kr |
싱가포르 부동산 시장에서 외국인에게 실질적으로 열려 있는 투자 채널은 극히 제한적입니다.
그 희소한 문 중 하나가 바로 '상업용 부동산'입니다.
주거용 부동산에 부과되는 ABSD 60%가 면제되고,
무제한 소유, 양도소득세 없음 등 다층적인 세제 혜택이 적용되는
전략적 자산 클래스입니다.
| 01 핵심 세제 혜택 — ABSD 60% 완전 면제 |
ABSD(Additional Buyer's Stamp Duty)란?
싱가포르 정부가 주거용 부동산 투기를 억제하기 위해 부과하는 추가 취득세입니다.
2023년 4월 27일 이후 외국인(개인)은 주거용 부동산 매입 시
매매가의 60%를 ABSD로 납부해야 합니다.
법인·신탁은 65%가 적용됩니다. 이 세율은 2026년 현재까지 동일하게 유지 중이며,
역대 ABSD 개정은 단 한 번도 하향된 적이 없습니다.
구분 | 주거용 부동산 | 상업용 부동산 |
|---|---|---|
ABSD (외국인·개인) | 60% | 2023.4.27 이후 현재까지 |
ABSD (법인·신탁) | 65% | 주거용에 한해 적용 |
ABSD (상업용·외국인) | 면제 (0%) | ABSD 자체가 비적용 — IRAS 공식 확인 |
BSD (기본 취득세) | 1~5% 누진 | 상업용 최고 5% / 주거용 최고 6% |
SSD (조기 매도세) | 해당 없음 | 상업용·오피스에는 SSD 미적용 |
양도소득세 | 없음 | 싱가포르는 양도소득세 미부과 (공통) |
| ※ ABSD는 '주거용(Residential)' 부동산에만 적용됩니다. 오피스, 리테일, 쇼피하우스(상업 전용), 산업용 부동산은 ABSD 자체가 부과되지 않습니다. — IRAS(싱가포르 국세청) 공식 규정 기준 |
실제 비용 비교 (SGD 500만 자산 기준)
항목 | 주거용 콘도 매입 | 상업용 오피스 매입 |
|---|---|---|
ABSD | SGD 300만 (60%) | 없음 (0%) |
BSD | 약 SGD 24만 | 약 SGD 23만 |
SSD (1년 내 매도 시) | SGD 40만 (16%)* | 없음 |
총 취득세 합계 | 약 SGD 364만+ | 약 SGD 23만 |
절감 효과 | — | 약 SGD 300만+ 절감 |
* SSD: 2025년 7월 4일 이후 취득 자산 기준. 주거용은 1년 내 16%, 2년 내 12%, 3년 내 8%, 4년 내 4%.
| 02 상업용 부동산 — 다층적 세제 혜택 전체 정리 |
1 | ABSD 완전 면제 (외국인 포함) 오피스·리테일·쇼피하우스(상업 전용)·산업용 부동산 전체에 ABSD 0%. 외국인 개인과 법인 모두 동일하게 면제됩니다. (IRAS 공식 확인 사항) |
2 | SSD(조기매도세) 미적용 상업용 및 오피스 부동산은 매도 시점과 관계없이 SSD가 부과되지 않습니다. 단, 산업용(Industrial)은 3년 이내 매도 시 SSD가 적용되니 구분 확인이 필요합니다. |
3 | 양도소득세 없음 싱가포르는 양도소득세(Capital Gains Tax)가 없습니다. 상업용 부동산 매각 차익은 과세 대상이 아닙니다. (사업 목적의 반복 매매는 일반 소득으로 볼 수 있어 구조 설계 필요) |
4 | 재산세 단일 세율 10% (상업용) 상업용 부동산의 재산세(Property Tax)는 연간 임대 추정가(Annual Value)의 단일 10% 세율이 적용됩니다. 주거용은 최고 36%까지 누진 적용되는 것과 대비됩니다. (IRAS 2025년 기준) |
5 | 외국인 소유 제한 없음 — LDAU 승인 불요 주거용 단독주택(Landed Property) 매입 시 외국인은 LDAU(토지거래 승인 유닛)의 사전 승인이 필요합니다. 상업용 부동산은 이러한 별도 정부 승인 없이 자유롭게 매입 가능합니다. |
6 | LTV(담보대출비율) 최대 80% 가능 상업용 부동산은 외국인 개인 명의의 경우 일반적으로 매매가 또는 감정가 중 낮은 가격의 최대 80%까지 대출이 가능합니다. (금융기관별 조건 상이, 사전 확인 필수) |
7 | GST(부가가치세) 환급 가능 구조 GST 등록 법인이 상업용 부동산을 사업 목적으로 취득하는 경우, 구매 시 지불한 GST(현행 9%)를 환급받을 수 있는 구조가 됩니다. 개인 명의 취득 시에는 GST 환급 불가이므로 법인 구조를 통한 취득 여부를 사전 검토해야 합니다. |
| 03 외국인이 구매 가능한 상업용 -희소성 |
싱가포르에서 외국인이 살 수 있는 부동산은 극히 제한적입니다.
주거용 단독주택(Landed Property)은 LDAU 승인 없이 불가. HDB(공공 아파트)는 완전 금지.
프라이빗 콘도는 ABSD 60% 부담. 이러한 현실 속에서 상업용 부동산은 '외국인에게 열린 몇 안 되는 문'입니다.
그 문 안에 놓인 스트라타 오피스와 숍하우스는 공급이 더욱 희소합니다.
스트라타 오피스 (Strata Office) — 공급 동결 수준의 희소 자산 URA(도시재개발청)의 강화된 도심 구분 규제와 디벨로퍼들의 통건물(Whole-Building) 선호로 신규 스트라타 오피스 공급은 사실상 멈춘 상태입니다. 기존 재고는 노후화되고 있으며, 2023년 출시된 Solitaire on Cecil은 16개월 만에 완판(최종 3개 유닛 SGD 4,130~4,200 psf)되어 희소성 프리미엄을 입증했습니다. 2025년 기준 리스홀드 스트라타 오피스가 전체 거래의 약 70%를 차지하며, 우량 입지 자산에 대한 수요는 꾸준히 유지되고 있습니다. (출처: The Edge Singapore, 2026.4) |
숍하우스 (Commercial Shophouse) — 역사적 유산, 공급 불가능 자산 싱가포르의 보존 지구(Conservation Area)에 위치한 숍하우스는 정부가 신규 건립을 허용하지 않는 불가재생 자산입니다. 특히 완전 상업용(Full Commercial) 숍하우스는 외국인이 LDAU 승인 없이 자유롭게 소유할 수 있는 희귀한 유형입니다. 리테일·F&B·사무소·패밀리 오피스 등 안정적 임차 수요와 보존 지구 특유의 자산 보전 효과가 결합됩니다. |
리테일 스트라타 & 기타 상업용 유닛 기존 쇼핑몰 내 스트라타 리테일 유닛, 메디컬 스위트, 서비스드 아파트먼트 등 다양한 상업용 섹터가 외국인 매입 가능 대상에 포함됩니다. 단, 혼합용도(Commercial & Residential) 물건은 상업 및 주거 비중에 따라 세금 및 소유 규제가 혼재하므로 URA 조닝 사전 확인이 필수입니다. |
희소성의 본질 외국인이 구매 가능한 싱가포르 상업용 부동산은 전체 부동산 시장에서 극소수에 불과합니다. 신규 공급이 거의 없는 스트라타 오피스·숍하우스 시장에서는 '시장에 나오는 것 자체'가 기회입니다. ABSD 면제라는 세제 구조가 이 희소성을 더욱 강력하게 뒷받침합니다. |
싱가포르 URA 조닝 마스터플랜 — 외국인 상업용 부동산 구매 가능 구역 ■ 네이비 = Commercial 전용 구역 (ABSD 면제, 외국인 자유 매입 가능) — 전체 국토 대비 극소수임을 지도에서 확인할 수 있습니다. |
※ URA Master Plan 기반 조니 구분 재구성. 투자 전 URA 공식 지도(www.ura.gov.sg) 확인 권장. | DOBYUS www.dobyus.kr
| 04 외국인 구매 가능 상업용 부동산 유형 |
부동산 유형 | 외국인 구매 | 주요 조건 및 유의사항 |
|---|---|---|
스트라타 오피스 (Strata Office) | ✓ 가능 | LDAU 승인 불요. CBD 프라임 위치 중심. 공급 매우 희소. |
상업 전용 숍하우스 (Full Commercial Shophouse) | ✓ 가능 | URA 조닝 'Commercial' 확인 필수. 역사 보존 구역. 공급 불가재생. |
스트라타 리테일 유닛 | ✓ 가능 | 쇼핑몰 내 스트라타 분양 리테일. 토지 소유권 방식 확인 필요. |
산업용 부동산 (Industrial / B1 / B2) | ✓ 가능 | ABSD 면제. 단, 3년 이내 매도 시 SSD 적용. 실사용 목적 선호. |
혼합용도 숍하우스 (Commercial & Residential) | △ 조건부 | 주거 성분 포함 시 LDAU 승인 의무 발생. 전문가 사전 검토 필수. |
주거용 콘도 / 아파트 | ABSD 60% | 매매가의 60% ABSD 현금 납부 의무. BSD 별도 누진 부과. |
단독주택 (Landed Residential) | ✗ 원칙 금지 | SLA LDAU 특별 승인 없이 외국인 매입 불가. 센토사 코브 일부 예외. |
HDB (공공 아파트) | ✗ 금지 | 외국인 매입 절대 불가. 신규·리세일 모두 해당. |
본 자료는 투자 참고용 가이드입니다. 싱가포르 세법 및 부동산 규정은 정책에 따라 변동될 수 있으며, 실제 계약·투자 결정 전 반드시 현지 전문 변호사·세무사와 최신 데이터를 최종 확인하시기 바랍니다. |
