인하될 수 있을까??
2026.06.05
SINGAPORE | 부동산 분석
외국인 취득세(ABSD), 60%의 벽 인하될 수 있을까? Budget 2026 결과 분석 및 시장 전망 DOBYUS | WWW.DOBYUS.KR
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2026년 2월 Budget 2026 발표 결과, 외국인 ABSD 60%는 변경 없이 유지되었습니다.
본 글은 PropNex 건의안 발표(2026.01) 당시의 분석을 기반으로 최신 시장 데이터를 반영하여 업데이트한 버전입니다
싱가포르 주택 시장을 강하게 옥죄고 있는 규제 중 하나는 단연 외국인 구매자에게 부과되는 60%의
추가구매자 인지세(ABSD, Additional Buyer's Stamp Duty)입니다.
200만 싱가포르 달러짜리 콘도를 구입하면 세금으로만 120만 달러를 납부해야 하는 사실상 '징벌적 세제'입니다.
2026년 1월, 싱가포르 최대 부동산 중개 기업 프롭넥스(PropNex)가 "핵심지(CCR)의 1,000만 달러 이상 초고가 주택에 한해
ABSD를 30%로 낮춰달라"고 정부에 공식 건의하면서 시장의 이목이 집중되었습니다.
과연 싱가포르 정부는 이를 수용했을까요?
| 01 현행 ABSD 60% 체계 — 2026년 현재 기준 |
싱가포르 국세청(IRAS)이 공식 확인한 2026년 5월 기준,
외국인 대상 ABSD 세율은 2023년 4월 27일 인상 이후 단 한 차례도 변경되지 않았습니다.
구매자 유형 | 1번째 | 2번째 | 3번째+ | 비고 |
싱가포르 시민(SC) | 0% | 20% | 30% | 1채 무과세 |
영주권자(PR) | 5% | 30% | 35% | 1채 5% 부과 |
외국인(Foreigner) | 60% | 60% | 60% | 채수 무관 일괄 60% |
법인(Entity) | 65% | 65% | 65% | 채수 무관 일괄 65% |
핵심 데이터 외국인 ABSD 60% : 2023년 4월 27일 시행 후 2026년 5월 현재까지 단 한 차례도 인하된 적 없음 Budget 2026 (2026년 2월 12일 발표) 에서도 ABSD 세율 변경 없음 — IRAS 공식 확인 외국인 CCR 매수 비중 추이 : 2022년 4.7% → 2024년 1.8% → 2025년 약 2.9% (PropNex·URA 데이터) 출처 : IRAS Stamp Duty Rate History (May 2026) / AI Property Singapore (May 2026) |
| 02 PropNex 건의안 — 핵심 논리와 데이터 |
프롭넥스 CEO 켈빈 퐁(Kelvin Fong)은 2026년 1월 6일 공식 보도자료를 통해,
초고가 하이엔드 주택 시장이 싱가포르 일반 시민·중산층의 주거 안정성과 무관하다고 주장했습니다.
PropNex 제안 내용 | 근거 데이터 |
핵심지(CCR) 내 1,000만 SGD 이상 비랜디드 주택에 한해 ABSD 60% → 30%로 환원 | 2025년 외국인이 구매한 CCR 비랜디드 주택 중 1,000만 달러 이상 비중 약 7.9% (싱가포르 시민 0.5%, PR 4.4% 대비) |
이 구간 외국인 매수자는 자국민과 시장 중복 없어 서민 주거 자극 효과 없음 | ABSD 인상 후 외국인 월평균 콘도 거래 건수 : 80건 → 25건으로 급감 (ERA 데이터) |
출처 : PropNex Realty 공식 보도자료 (2026.01.06) / The Edge Singapore (2026.01.08) / ERA Real Estate Wishlist (2026.01.14)
| 03 정부가 60%를 고수하는 이유 — 낙수 효과 경계 |
싱가포르 국가개발부(MND)와 IRAS가 정책을 쉽게 바꾸지 않는 이유는 하이엔드 시장의 규제 완화가
미들 마켓으로 파급되는 '도미노 효과'에 대한 우려 때문입니다.
정부 불변 원칙 3가지 ① 시장 전이 리스크 — 하이엔드 규제 완화 시 중간 시장으로 온기 전이 → 전체 집값 자극 우려 ② 정치적 부담 — 자국민 최우선 주거 정책 기조 하에, 외국인 부유층 혜택은 여론 반발 소지 ③ 데이터 지지 — 60% 세율이 외국인 투기 수요를 효과적으로 차단했다는 수치 (4.7% → 1.8%) 존재 |
| 04 Budget 2026 결과 — ABSD 미조정 확정 |
2026년 2월 12일, 로렌스 웡(Lawrence Wong) 총리가 발표한 Budget 2026에는
외국인 ABSD 세율 변경이 포함되지 않았습니다. PropNex와 ERA의 건의는 사실상 수용되지 않은 것입니다.
건의 항목 | 수용 여부 | 비고 |
외국인 ABSD 60% → 30% 인하 (CCR $10M+ 구간) | ✕ 미채택 | 현행 60% 그대로 유지 (2026.05 기준) |
개발사 ABSD 면제 기한 7년 연장 (대형 부지) | △ 부분 | 기존 연장안(6개월~1년) 틀 내 미세 조정 |
EC 소득 제한 $16k → $18k~$20k 상향 | 검토 중 | 별도 HDB 정책 논의 채널에서 지속 검토 |
EC 대출 규제(MSR) 30% → 40% 완화 | 검토 중 | 서민·중산층 주거 사다리 논의로 계속 진행 |
| 05 향후 전망 — FTA 확대와 우회 전략 |
전면 세율 인하 대신, 싱가포르 정부가 택할 가능성이 높은 대안은 세율 구조 자체를 건드리지 않으면서
특정 국가 또는 조건에 한해 예외를 넓히는 방식입니다.
시나리오 | 내용 |
FTA 확대 | 현재 미국·아이슬란드 등 일부 FTA 체결국 시민은 자국민과 동일 세율 적용. 협정 국가 범위를 넓히는 방식은 정치적 저항이 적음 |
패밀리오피스 인센티브 | 싱가포르 경제에 기여하는 글로벌 패밀리오피스(FO) 투자자에 한해 제한적 ABSD 환급·면제 확대 가능성 |
상업용 부동산 우회 | 외국인 상업용 부동산 구매 시 ABSD 전면 면제 유지. 한국 자산가들의 상업용 진입 후 임대 수익 창출 전략은 여전히 유효 |
2026~2027 시장 전망 | CCR 프라이빗 콘도 연간 3~4% 완만한 상승 예상. 외국인 수요 제한 구조 속에서도 한국·중국계 PR 전환 수요가 시장을 지지 |
⇒ 결론 및 시사점 「 ABSD 60%는 2026년에도 요지부동이었다 」
싱가포르 정부는 자국민의 주거 안정을 최우선 가치로 두며, 외국인 투자자를 위한 전면적 세율 인하에는 응하지 않았다.
단, 상업용 부동산 ABSD 완전 면제 · FTA 우회 경로 · 패밀리오피스 인센티브는 여전히 유효한 대안 진입 전략이다. |
본 자료는 투자 참고용 가이드입니다. 싱가포르 세제 및 부동산 정책은 변동될 수 있으며, 실제 투자·계약 결정 전 반드시 현지 전문 변호사·세무사와 최신 규정을 최종 확인하시기 바랍니다.
출처 및 데이터 기준
· IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore) — ABSD Rate History, May 2026
· PropNex Realty — Budget 2026 Wish List 공식 보도자료, 2026.01.06
· The Edge Singapore — PropNex's six property wishes for Budget 2026, 2026.01.08
· ERA Real Estate — Budget 2026 Wishlist, 2026.01.14
· AI Property Singapore — ABSD Singapore 2026 Complete Guide, May 2026
· PropertyGuru Singapore — ABSD Guide 2026
· URA Realis Caveat Data — CCR Foreign Buyer Statistics
· DOBYUS Research, 2026.06
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